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　　随着房地产的发展，特别是商业地产的逐步成熟，社区商业成为一个高关注的话题，甚至专家纷纷预言：社区商业或将成为未来商业发展的蓝海，成为投资界的“下一风口”。

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　　然而，中国的社区商业大多数以非品牌化、非连锁化的小门店为主，缺乏专业有序的管理和运营而导致“散乱差”现象普遍存在。万街商业，专注于社区商业全过程运营，提供完善的社区商业集成服务和产品，在成立的短短四年时间内，完成了10座城市70多个项目的布局，并于今年3月进军杭州，形成了“上海、杭州”双总部运营，正式开启了全国化进程。

　　社区商业未来的发展方向是怎么样的?社区商业与传统的大型购物中心区别在哪里?万街经历过的最大挑战是什么?关于这些问题，我们专访了万街商业杭州分公司总经理王永。下面就和零售展一起来看看吧。

　　作为成立于2014年的一家创业型企业，万街为何会选择在社区商业领域作为自己的创业方向?

　　王永：我们认为，一家企业的创立基础在于这家企业是否能解决某个社会问题。我们整个初创团队在当时看到的社会问题，其中有一个就是，虽然中国的经济在大幅度的提升，但是，中国城市整体的社区生活并不是很美好。导致这一状况的原因有很多，而在其中商业环境对社区生活就有极大的影响。我们希望通过改变社区商业来改变社区生活，从而达到万街的企业使命“让社区生活更美好”。这一块，也越来越受到政府相关部门的重视和支持。

　　其次是市场规模，参考很多成熟市场，社区商业消费占到整个商业消费超过60%份额，而对于目前国内的商业地产市场而言，一线城市的社区商业消费占比刚达到30%。从数据上我们可以看出，社区商业是一个万亿级的市场，这个中间存在着非常大的空间和想象力。

　　最后是市场痛点，市场上大部分的街铺是销售导向，资本追求点状利益，销售之后是没有任何的服务和运营的，这样导致很多项目后期出现问题，万街正是看到了这个巨大的万亿级的市场中的痛点，从传统的销售线路转型主攻招商运营管理，同时形成了自己的“售后统一委托经营管理”模式。

　　作为近两年的大热门“最后一公里消费”代表-社区商业与传统的大型购物中心区别在哪里?

　　王永：这两者，在消费人群、频次、单价以及体量、主力店性质等方面都有区别。例如，社区商业是以家庭消费群体为核心的高频次消费，是以“6+1”基础生活业态为主力业态，来满足居民对日常生活的便捷、高性价比、舒适、温暖的需求。

　　但最核心的，我认为，是社区商业更接近消费者。我们看到越来越多的品牌，包括麦当劳、星巴克这些之前只布局购物中心的一线品牌，都纷纷开出了“社区店”，这个现象绝对不是偶然，这些品牌真正看重的，是社区店贴近消费者的核心优势。

　　但同时，我们并不认为社区商业与购物中心是一种对立的关系。这两者之间是互为补充的。对于消费者而言，相比购物中心能够提供的是各具特色和风格的环境以及体验的“仪式感消费”，家门口的社区商业能提供的一定是便捷而有温度的，更注重服务的“高频刚需”体验。

　　你认为中国社区商业未来的发展方向是怎么样的?

　　王永： 首先，中国在改革开放的这30年来经历了高速的经济增长，人民物质条件普遍提高。而国家与政府，也把提高人民对美好生活的向往作为施政的主要目标。在其中的一项重要措施就是城市更新。除了大型的地标型旧改项目以外，与人民生活息息相关的社区更新改建也是重要的一环。据个例子来说，万街有一个项目-“大宁·火星一号”(项目地址：上海市静安区灵石路原平路口)项目所处宗地原属性为工业用地，当地管辖政府为改善民生与推进城市更新，将其土地性质改变为商业用地。目的就是为了方便及改善周边居民的生活与消费体验，未来随着中国城市化的推进，这样的例子会越来越多。

　　其次，从增量市场来看，越来越多的政府要求开发商对其住宅楼的配套商业，也就是传统意义上的社区商业，从原有的仅单纯要求商业面积占比整体项目不低于10%以外，增加为对其商业自持面积比例要有所控。越来越多的拿地要求是“配套商业自持比例不低于50%，自持时间不低于20年”等等。这从根本上切断了许多开发商，卖完商铺就不管的局面。越来越多的开发商开始关注并重视社区商业在长期运营层面的思考与实践。

　　我们认为，越来越多的社区商业将从卖完没人管的“散乱差”，逐渐转变为能真正为居住在周边居民提供便捷、体验并带有一定社交功能的场所，这是社区商业的发展方向，也是万街商业一直以来致力于的发展方向。

　　万街现在主要服务的客户有哪些?主要提供的服务是什么?主力产品线是什么?

　　王永：社区商业这个生态圈中涉及到非常多的相关方，例如开发商、投资客、品牌商户、消费者，等等，这些都是万街服务的客户。但我们认为，社区商业资产的持有者，也就是业主，例如开发商，是我们最为重要的服务群体，因为业主的经营理念，是对社区商业项目产生根本性的影响的。目前万街已经服务过诸多知名开发商，我们百强开发商的合作比例已经超过30%，其中有好几家是战略层面的合作。

　　万街以“交易、经营、服务”3大业务平台为基础，向业主提供“前期策划、营销代理、招商运营、物业管理、金融投资、互联网+”6大模块服务，为业主提供优质的资产增值及变现服务。目前我们的主力产品线有三块，第一块是壹号街产品，主要服务于街区式商业项目。第二块是火星壹号，主要服务于社区型盒子邻里中心项目，最后一个版块是美好社区，主要是提供社区便民服务为主的集合业态。

　　在这4年的万街创业历程中，万街经历过的最大挑战是什么?

　　王永：万街从创业开始以来，每个阶段所面临的挑战都不一样。

　　在万街刚开始从0到1个这个阶段，我认为最大的挑战就在于“试错”。因为，万街走的这一条路之前没人走过。举个简单的例子，从当下仍然是社区商业主流的销售型物业来讲，我们当初面临的第一个挑战是，如何解决“一出(销售合同)一进(经营委托)”两份合同的签订。因为，售后统一委托经营管理最为重要的就是在销售这个节点上，你必须要与投资客(小业主)签订一份长达十年的委托经营管理合同，这无疑会增加许多的销售难度。而如果不签订这个委托合同，就会破坏整个项目的商业整体性。如何去平衡这个销售难点，我们当时也是摸索并试错了很多才走过来的。另外，我们当时在做第一个项目招商的时候，我们并不了解社区商业的特点。社区商业的招商与运营不像购物中心在国内已经有许多很成熟的学习案例，一切都是新鲜与未知的。

　　而现在，我们摸索与实践了4年后，我们所面临的挑战更多的是如何将这4年来的运作经验与资源成体系化、标准化的快速复制。人才梯度的培养，资源体系化整合，项目成功经验落到当地后的快速复制，这些对于我们从1到10的这个阶段，特别是万街开启了全国化后，尤为重要。

　　万街未来的机遇主要是在哪里?

　　王永：我觉得未来的机遇主要在我们已经可以进行系统化的复制。一方面，我们通过四年的积累，形成了自己的客户数据库，包括品牌商户、投资客等等，能在营销以及招商环节做到快速启动和有效匹配。同时，万街目前通过信息化系统和大数据管理平台，为我们的客户提供及时、精准的服务，例如我们的ERP系统，目前已经做到业主租金支付100%的及时性和准确性。我们的商户数据系统，目前已经有几万品牌商户数据。这些体系化的积累能让万街在社区商业领域走得更远。

　　同时，另一方面，万街拥有一支非常专业的社区商业团队。作为了一个新兴的细分行业，专业人才的培养决定了一家企业的未来发展。万街商业专门建立了“万街大学”，来孵化社区商业领域内的专业运营人才，我们也希望更多的同行能与我们一起来做这件事情，大家一起走得更远。

　　目前，万街有哪些重要的合作伙伴么?未来主要考虑与那些类型的企业、团体或组织形成战略合作?

　　王永：首先，在业务层面，目前在开发商当中，我们与碧桂园、绿城、融创等都达成了长期的战略合作，百强房企覆盖率已经达30-40%。在品牌商家方面有上影、永辉、全家等。

　　其次，万街特别注重“产学研用”一体化的打造。我们在中国社区商业工作委员会的指导下，联合行业内知名开发商、品牌商、媒体、第三方机构等一起筹备了中国社区商业研究院。而本次活动中揭牌成立的“中国社区商业工作委员会品牌发展中心华东部”，也是我们重要的合作伙伴，有着深入的合作。

　　此次万街正式进入杭州乃至浙江市场，是否标志着万街已经正式启动全国化的发展?未来的重点省市与布局方向是什么?

　　王永：万街正式进入杭州，形成了“上海”+“杭州”双总部的模式，这是万街正式启动全国化布局的信号。因为社区商业区域性和属地性很强，目前万街主要聚焦于“江浙沪”，并会以“上海”为原点通过高铁“30分钟，1小时，2小时”经济圈距离逐步辐射到杭州、嘉兴、宁波、金华、温州、江苏、苏州、南京、徐州等的确，当然，作为杭州分公司的我而言，我对浙江看的更重一些。

　　来源：联商网